De fiscus en uw eigen woning

Als huiseigenaar heeft u direct te maken met de fiscus. In veel gevallen zal een eigen huis belastingvoordeel opleveren, maar u krijgt ook te maken met heffingen van lokale overheden.

Netto en bruto woonlasten
Een eigen woning die wordt gebruikt als hoofdverblijf, valt in Box I. In Box I worden bedragen bij uw bruto jaarsalaris opgeteld (‘fiscale bijtelling’), zoals het eigenwoningforfait. Er worden ook bedragen van uw bruto jaarsalaris afgetrokken, zoals de hypotheekrente. In het jaar dat u uw huis koopt, kunt u bovendien een aantal eenmalige kosten aftrekken, bijvoorbeeld de afsluitprovisie, hypotheekaktekosten en taxatiekosten.
Is het bedrag van uw aftrekposten hoger dan van de fiscale bijtelling, dan heeft u belastingvoordeel. U krijgt dan geld terug van de Belastingdienst. Dat belastingvoordeel verklaart ook het verschil tussen uw bruto en netto woonlasten. De bruto woonlasten worden rechtstreeks van uw rekening afgeschreven; de netto woonlasten houden rekening met de bedragen die u teruggestort krijgt van de Belastingdienst. Voor de aftrekbare kosten kunt u bij de Belastingdienst een verzoek om voorlopige teruggaaf aanvragen. U krijgt dan elke maand een bepaald bedrag op uw rekening gestort.

Bijleenregeling
Als u uw eigen woning verkoopt en een andere woning koopt, kan dat sinds 2004 gevolgen hebben voor uw (hypotheek)renteaftrek.
Meestal is de verkoopopbrengst van uw oude woning hoger dan uw schuld: de woning heeft dan overwaarde. Als u deze overwaarde niet of niet helemaal gebruikt om uw nieuwe woning te financieren, moet u misschien voor de aankoop van deze woning een hogere lening afsluiten. De rente over deze lening is dan echter niet volledig aftrekbaar. U mag alleen de rente aftrekken over de aankoopsom van de nieuwe woning verminderd met de overwaarde. Dit wordt bepaald door de bijleenregeling.
Als u voor de eerste keer een woning koopt, leidt de bijleenregeling niet tot een beperking van uw aftrek.

Wet Hillen
Deze wet zegt dat een positief saldo van het eigenwoningforfait (het bedrag dat u bij uw inkomen moet optellen als u een eigen woning/hoofdverblijf heeft) en de aftrekbare kosten voor die woning (waaronder de rente), niet hoeft te worden aangegeven.
Als iemand een eigen woning heeft zonder hypotheek, hoeft het forfait niet te worden aangegeven. En bij een klein bedrag aan rente, zodanig dat het saldo nog positief blijft, hoeft ook niets te worden aangegeven. Dat houdt in dat kleine bedragen aan rente niet meer tot een belastingvermindering leiden. In dat geval is het waarschijnlijk beter om de hypotheek af te lossen. Vraag uw HypotheekDesk adviseur naar de fiscaal meest gunstige oplossing.

Lokale heffingen
Als huiseigenaar ontvangt u ook aanslagen van lagere overheden voor verschillende heffingen. De gemeente slaat u bijvoorbeeld aan voor onroerende zaakbelasting.